本报记者毛艺融
机构间REITs迎来更多政策支持。7月24日，上海证券交易所修订形成了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》，其中，明确了以不动产为基础资产，且结构上同时具备权益属性特征的资产支持证券（以下简称“机构间REITs”，原持有型不动产ABS）需具备无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理等特征，明确其权益属性。
设立于2024年7月的建信长租项目，是我国首单住房租赁机构间REIT，由中金公司担任ABS管理人，建信住房租赁基金担任原始权益人。
近期，“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持计划”（以下简称“建信长租项目”）在北京举行2025年度及2026年一季度业绩发布暨投资人交流活动。《证券日报》记者对项目底层资产同步进行了走访。
中金公司投行委委员、固定收益组执行负责人贾舟祺对《证券日报》记者表示：“近两年来，在机构间REITs市场蓬勃发展、制度持续完善的良好态势下，建信长租项目始终保持稳健运行态势，凭借扎实的底层资产、规范的治理体系与成熟的运营能力，展现出稳定的收益水平与充沛的市场活力，向市场和投资人交出了一份扎实可信的答卷。”
完善的运营管理
为产品收益保驾护航
如今，建信长租项目已运行近两年时间，顺利完成3次收益分配，依托底层资产持续稳定的经营现金流，实际业绩符合预期。同时，建信长租项目已经历3次开放退出窗口期，全体持有人均选择继续持有。
此次投资人走访的建信长租北京旧宫项目——“泊寓院儿”，为北京稀缺的大型长租公寓社区项目，正是建信长租项目持续扩募的储备资产之一。项目共计1505间白领公寓，已于2025年9月份投入运营。截至5月31日，北京旧宫项目的时点出租率已达到94.1%。
在走访现场，有机构投资者在参观“泊寓院儿”的样板间时多次询问房间面积、价格、在租客户画像、周边配套设施等信息。记者注意到，这些投资者大都来自保险、银行理财、券商资管等主流机构。
据建信长租项目负责人介绍，目前项目底层资产已覆盖4城共5个资产。未来随着项目持续扩募，其底层资产丰富度还将不断提升，在资产分散度、产品规模提升、二级流动性改善等方面优势也将愈发凸显。
前述负责人还提到：“建信长租目前入池项目均为保障性租赁住房，属于面向终端客户的（ToC）产品类型，其现金流稳定性良好，能够为投资人提供稳健的资产支撑。”
“完善的投资策略搭配规范的运营管理，成为产品行稳致远的重要保障。”贾舟祺表示，除了常态化、标准化的信息公开，建信长租项目已累计召开10次管理委员会会议，协同投资人代表深度参与项目预算、升级改造、收益分配、资产扩募等重大事项审议，让投资人深度共治、透明共督，构建起良性的投资者互动治理生态。
在稳健运行的基础上，建信长租项目也明确了下一阶段的发展重心。“项目设立的初心是打造资产上市平台，核心是规模大、经营稳、流动性强，因此持续推动扩募，提供优质资产供给，提高资产组合价值。”建信长租项目相关负责人介绍，项目的底层资产与运营能力必须经得起市场检验，呈现出稳定、长期可持续的收益水平；同时，产品必须具备良好的流动性，吸引多元化投资人加入，促进二级市场交易。
建信长租项目在上交所首发挂牌后，项目中证估值（除权前）保持稳定上涨的趋势，相较近期发行的5年、10年及30年国债估值更加稳定。“我们希望投资者群体日益多元，策略更加丰富，从而活跃市场与交易生态。”前述负责人介绍。
去年9月份，建信长租项目顺利完成了首次扩募，这也是全市场首单机构间REITs的扩募项目，正式打通了机构间REITs扩募的路径。本次扩募吸引了33家各类投资机构的积极参与，认购倍数高达7.8倍，为机构间REITs二级市场的流动性奠定了良好基础。
贾舟祺介绍：“未来，我们将进一步深入挖掘优质住房租赁资产，探索常态化、优质化、稳健化的扩募发展战略，通过常态化扩募与存量提质双向发力，持续提升产品的收益稳定性、资产多元性和市场竞争力，努力将建信长租这一产品打造成为市场认可、投资人放心、长期可持续发展的产品标杆，推动住房租赁市场的规范化、高质量发展。”
已有90单机构间REIT
在上交所申报
建信长租项目的亮眼表现，也是当前机构间REITs市场蓬勃发展的一个缩影。
机构间REITs是上交所资产证券化框架下的创新权益型ABS产品，实质为机构间资产上市权益产品，核心功能与IPO、公募REITs一致，发行上市属于标准资产上市行为，是构建多层次REITs市场的重要一环，可衔接Pre-REITs与公募REITs，为公募REITs储备资产。
自2023年12月推出首单机构间REITs以来，上交所大力推进机构间REITs市场建设，目前已实现保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地，推动激励约束、信息披露、二级交易、平台扩募等创新机制落地，实现与公募REITs协同发展，优势互补，成为机构间REITs的策源地。
截至目前，已有90单机构间REITs项目在上交所申报，申报规模超过1700亿元，已成功发行55单项目，发行规模近1000亿元。
“下一步，将按照证监会总体部署，围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，鼓励市场主体探索资产类型创新，全面推动机构间REITs市场高质量发展。”上交所相关负责人表示。
业内人士认为，随着政策体系持续完善、投资者认知不断加深，机构间REITs的市场容量与产品创新空间将不断拓展，为实体经济注入源源不断的金融活水。
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